エンタープライズ自由ケ丘倒産の理由

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エンタープライズ自由ケ丘は、土地開発の失敗により、宅地開発の途中で倒産しています。不動産業者は、バブル期に郊外の宅地開発を行ってきましたが、日本中で開発失敗はよくある話ですね。


(1)不動産関連の倒産

不動産業界は、1件数千万円の物件を取り扱っているため、急激に売上高が拡大していきます。マンション会社は、1度に数十件から数百件の物件を販売するため、1棟の売上高が数億円から数百億円になります。

不動産会社は、宅地開発計画やマンション開発計画は、資金回収までの期間が長くなるため資金繰り破綻の多い業界です。中小の不動産会社は、マンション計画が一つでも失敗すれば、資金回収が遅れるため倒産することはよくある話ですね。

マンション業界は、リーマンショック後に再編が進んでおり、大手企業の系列に再編されています。マンションは、財閥系や大企業系の不動産会社に再編されており、大手企業のマンションは高い人気が続いているのが現状ですね。
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(2)エンタープライズ自由ケ丘の会社概要

  1. 1992年3月設立 新光殖産など地元業者が設立
  2. エンタープライズ自由が丘の面積 約89万㎡ 
  3. エンタープライズ自由が丘の規模 1600区画の宅地を開発
  4. エンタープライズ自由が丘の規模 15工区のうち3工区470区画を販売
  5. エンタープライズ自由が丘の目的 大分市松岡の京が丘を開発販売していた
エンタープライズ自由が丘は、大分県大分市松岡の京が丘の開発や分譲を目的として設立されました。バブル期は、都心部の土地価格が高騰を続けたため、ニュータウンの開発による財テクがブームになりました。

ニュータウンは、山林や山奥などの土地が安い地域を再開発することにより、分譲住宅を販売して利益回収するビジネスモデルです。エンタープライズ自由が丘は、川沿いの山手を宅地開発しているため、販売に成功すれば大きな利益の見込める地域でしょう。

エンタープライズ自由が丘は、15工区の宅地開発を計画しており、3工区470区画の販売を完了しています。ニュータウンの開発は、販売した資金を再投資して開発を繰り返すため、住宅需要がなければ開発を凍結することに注意が必要ですね。

(3)ニュータウン開発の失敗

  1. 2003年12月 開発断念
  2. 建設業者が債務保証していた
  3. 建設業者が株式買取事業を肩代わり
  4. 2004年8月から自社分譲や代理分譲を継続
  5. 2015年9月 造成の資金が足りないため土地を売却
エンタープライズ自由ケ丘は、開発によるトラブルが近隣と発生したため、計画通りの開発に失敗しています。エンタープライズ自由ケ丘は、開発を断念していますが、地場の建設会社が債務保証をしていたため借金だけが残りました。

地元の建設会社4社は、株式買取により事業継続していますが、債務保証をしていなければ事業を行っていなかったでしょう。京が丘団地は、大分の中心部から遠いだけでなく、川沿いの山側にあることが地図を見れば分かります。

エンタープライズ自由ケ丘は、自社分譲や代理分譲により開発を継続していますが、開発計画の遅れは人気がないことを表しています。マイホームは、タワーマンションや駅前の立地が人気になっているため、ニュータウン開発により不良債権を抱えていることが分かりやすいですね。

(4)エンタープライズ自由ケ丘の販売失敗理由

  1. 京が丘団地は市の中心部から離れていた
  2. 京が丘団地は周辺のインフラ整備が行われていない
  3. 京が丘団地は住宅業界の競争により魅力がなくなった
日本は、高度経済成長期にニュータウン開発が各地で行われており、住宅業界の成功モデルとして定着しました。バブル経済は、地価高騰や人口増加を背景にして、日本中で不動産開発が行われていますが相次いで失敗しています。

京が丘団地が失敗した理由は、大分県や大分市の生産規模が小さいだけでなく、市の中心部から離れすぎていることも理由でしょう。地方都市は、コンパクトシティーを目指しているため、郊外に宅地開発してもインフラ整備や商業施設の進出は進みません。

ららぽーとやイオンモールやなどの郊外型ショッピングモールは、周辺の住宅開発などにも繋がっているため、郊外でも発展している地域はあります。京が丘団地は、周辺にショッピングモール開発や駅開業もないため、住宅を新規に建設する魅力に欠けた地域になったということですね。

(5)郊外の開発計画には注意

  1. 2013年8月期売上高 約6億円
  2. エンタープライズ自由ケ丘の負債152億円
  3. エンタープライズ自由ケ丘の負債は金融債権が中心
  4. エンタープライズ自由ケ丘は元本据え置きや金利減免を受けていた
マイホームは一生の買い物であるため、失敗すれば人生の満足度が低下するだけでなく、離婚や孤独老人にも繋がるでしょう。田舎や郊外は、高齢化と人口減少が進んでいるため、独り暮らしの老人増加が社会問題になっています。

アルファプロパティマネージメント倒産の理由をまとめましたが、多角化により、違う業界に進出することはよくあります。不動産業者は、景気の影響を受けやすい業種と言われており、倒産はよくあることは理解することが重要でしょう。

エンタープライズ自由が丘の倒産は、マイホームを買うときの教訓として、いくつかの点を評価することができます。マイホームは、不動産投資を行うことに繋がっているため、田舎の再開発はリスクが高くなります。

エンタープライズ自由が丘は、銀行から借金返済のリスケを認めてもらっているため、倒産危機になりながら郊外の物件を販売しています。マイホームは、大手不動産会社による駅前の物件販売が人気になっており、不動産投資としての合理性があるということですね。
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